2020年“因城施策”深化落地,房企金融监管面继

时间:2020-01-04 15:59       来源: 未知

房企国内融资进一步受限,无奈寻求高成本海外债“解渴”

资金面的收紧,无疑给房企带来巨大影响,在517巩固治理房地产金融乱象成果开始以后,根据国家统计局数据,房地产开发企业到位资金同比增速呈下滑趋势,至1-11月,房地产开发企业到位资金同比增长7.0%,与2019年1-4月同比增速下降1.9个百分点,房企面临较大的资金压力,从房地产开发贷款余额来看,开发贷款余额增速直线下滑,同比增速从年初的18.9%下降至3季度的11.7%。

 

全国房地产开发企业到位资金及房地产开发贷款余额增速(%)

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数据来源:国家统计局,诸葛找房

7月份,银保监提出加强房地产信托领域的风险防范,针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。本次对信托的风险管控再次限制了房企信托的融资渠道,从中国信托协会数据上看,2019年三季度,房地产业信托余额为27811.9亿元,环比下降5.1%,增速2016年来首次转负。为了充裕企业内的现金流,房企不得不高成本发行海外债“解渴”,数据显示,1月-11月,房企海外债券发行规模为4603.4亿元,同比增长33.6%,较去年全年增长21.8%;海外债券融资成本为8.33%,较去年同期上升0.94个百分点。部分房企如华南城、大发地产、正商实业等以超过10%的利率进行海外融资。

房地产信托余额季度走势及房企融资成本典型案例

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数据来源:中国信托业协会、诸葛找房

房企面临偿债高峰,房企负债前行

2016年-2017年,全国商品房销量大幅上升,一些房企加大力度补仓,促使房企加杠杆,带来发债潮。从债券到期偿还规模来看,2019-2021年为偿债的高峰期,2021年为偿债峰值。数据显示,2020年、2021年房企债券到期偿还额分别为4430亿元、7155亿元。随着债务到期压力上升,资金状况逐步收紧,预计融资政策亦有望边际改善,但前端融资监管仍难以松动,房企资金面或难现2019年年初宽松。

上市房企的债券到期偿还额

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数据来源:诸葛找房

2020年中央继续坚持“房住不炒”,“因城施策”或迎来边际性放松

预测2020年房地产政策不会有较大幅度的放松,且并不具备放松的基础。2020年房地产政策大基调仍是“房住不炒”;同时,也是因城施策,且主要是重点区域的调控,而不再是全国一刀切的政策。

 

2020年“因城施策”的城市会越来越多,政府对于政策的调控也会更加频繁,调整方向和内容也会更加全面。但“因城施策”并不意味着就是政策的放松,“因城施策”的前提是当地城市房地产市场一定要平稳发展,如果部分城市出现比较强的炒作迹象或者出现房价较快上涨的现象,该类城市仍会出台收紧政策。

 

中央控金融防风险,确保不发生系统性金融风险,金融监管放松可能性极小

12月13日,党委扩大会议上,再度提出完善房地产融资统计和监测体系,严厉打击各类违规行为,坚决打赢防范化解金融风险攻坚战,牢牢守住不发生系统性风险底线。为防范金融风险,预计明年资金监管面放松的可能性极小,金融引导房企更多依赖自有资金和销售回款实现内生增长。

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